明けましておめでとうございます。

すいません更新が止まっていました。

あけましておめでとうございます。本年度もよろしくお願い致します。


年末年始はとても有意義にすごさせていただきました。お客様の忘年会に参加させていただいたのがとてもうれしかったです。詳細はここにはかけませんが。。。


今年からは不動産に関する内容＋たまにですが私や会社のことも記載していきたいなぁと思っています。（必要ないかもですが・・・）

さて、2011年、不動産業界をとりまく環境はどうなっていくのでしょうか。。。またどうすれば勝ち残れるのでしょうか。。。

当たり前のことですが、今年はこれにつきます。

それは　管理物件の増加です！！！

売買がメインの会社様はあてはまらいないかもですが、賃貸が主軸の会社様ならどこの会社様もテーマになると思います。

会社運営をしていく上で一番重要なのはどの業界でも安定収入です。賃貸管理ビジネスはこれからさらなる飛躍をとげていくと確信しています。更新料の問題がありますが。。。


オーナー様のお財布を握るのは容易ではありませんが、その為にできる事はたくさんあります。
現状の管理会社への不満、自主管理の限界、こういった考えをもったオーナー様は確実に増えていると思います。

とはいえまだまだ、お付き合いで長く管理している、というのが多いのは間違いなく、こういった流れは本流ではないですが、管理獲得に力を注ぐべき時代になってきたのは間違いありません。

賃貸住宅新聞の記事でオーナーズエージェントという会社の社長の藤沢さんが書かれている記事はとても参考になります。ぜひチェックしてみてください。

継続的に仲介手数料の売上をあげていくのはとても大変な作業です、人的要素を除き、そのための主な方法である、広告宣伝費。何度か触れていますが、ポータルサイトでの集客が思うようにいかなくなってきていると感じている仲介会社様は多いのではないでしょうか？？？

ポータルサイトから自社サイトでの集客へのシフト。これは昨年、一昨年と動きが出てきています。しかしこれも限界があります。ポータルサイトでの集客がメインであることに変わりはありません、消費者はまず検索して情報が多いところで探しますので。　

自社サイトでの集客もそれなりの労力とコストが必要です。もちろん当社はここをサポートするのが現在の主な使命です。

マーケティング、ターゲッティング、LPO、SEM、SEO、（ロングテールSEO）、物件数、デザイン、ユーザービリティ、この全てを兼ね備えていなければ結果は出ません。

賃貸管理ビジネスが仲介ビジネスに比べ優れている点は管理手数料という安定収入だけではありません、その先にいる入居者の情報をGETできるからなのです。

そこに気づいている一部の管理会社様はオーナーではなく、入居者に向けてサービスを展開しています。結果、それが空室対策になり、クレームの抑制にもなり、PM（プロパティマネジメント）の一部となるわけです。


いつものように妄想が多くなりましたのでこのへんにしておきます。


次は、改めて自社ホームページで集客するための要素と方法を書く予定です。

不動産ホームページのSEO対策はフォリエイジSEO

不動産ホームページ制作は不動産集客ナビ

検索エンジン統合の進捗状況

その後、ヤフーとグーグルの統合が進んでおります。


■経過状況■
Yahooが一部（ブラウザ、地域により）など一時的にgoogleの検索エンジンの採用がございましたが、11月某日に大幅な切り替えを、確認致しました。

■検索結果について■
11月中に一部の地域や、ブラウザによっては実際の検索結果が弊社で取得している検索結果と相違がある状況がございますが、全体の割合としてはごく一部となっております。


今ではおもしろいほど検索結果が一緒です。


当社はもともとグーグルを軸にSEO対策を行っていたので、この統合の進み具合により、当社のお客様は軒並み順位が上昇しました。


繁忙期にさしかかり、ポータルサイトでの差別化ができない今のネット集客において不動産会社様のページが上位表示する事のメリットは非常に大きいです。


現在当社ではよくある、○○　賃貸　という対策ではなく、お部屋探しをしている人がどういう検索をしていて、その検索ワードをどのようにサイトにひろっていくかを常に研究しています。


検索エンジンの完全統合に伴い、より効果的な集客方法を今後も研究し続けます。




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とうとう出ました。

10月4日の賃貸住宅新聞から

いつかはどこかがやるだろうとは思っていましたが、サービスが立ち上がったようです。


それは、不動産会社のスタッフを検索するサービスです。

運営　株式会社オープンザドア
サイト名　ピッター
URL　http://www.e-pitter.com

以前からHOMESの中の１コンテンツですでにありましたが、出た時になぜ別サイトでやら
ないんだろうと疑問でした。物件探しの手法が全く違うので。。。


このサイトは既に首都圏で300名ほどの不動産会社の営業マンが登録されているようです。


11月に正式リリースようなのでまだサイトの改修などは行うでしょうが、デザインもきれいで
とても見やすいサイトになっています。


爆発的な反響はないと思いますが、ある一定の消費者層はこのサービスがうけるかもしれません。
ではどんな人達でしょうか。


本当に、人重視で、コミュニケーションが好き、人が好き、めんどくさがり
このあたりがあてはまる層にはばっちりだと思います。


自分での物件探しと、人探し、並行して住み替えの準備をする時代もくるのでしょうか。


いずれにしても反響ルートとしてはおさえておいて良いと思います！





ここから妄想です。

違った面での影響も考えられます。先日触れたグーグル不動産など、
各サービスやハードの発達、供給過多、所得水準の低下など、さまざまな要因による仲介手数料の
価値の下落について少しふれました。


でもこのサービスは仲介手数料の付加価値になりえるともとれます。
人に価値がつけば、それに対価を払うのは成立するかもしれません。


その価値を可視化するにはキャバクラやホストの№１とか指名料とかじゃないですけど、サイトの
中でそういった要素も必要になってくるでしょう、現時点ではHOMESの方が登録人数も多いで
すし。
まだ消費者目線でいくとこのサイトで人探しをするメリットが今はまだ弱い気がします。


年齢やエリア、性別などの検索はありきたりなので、カリスマ賃貸アドバイザーとか、なんかの基準で冠つけたり
、あとは顧客満足度　とかかな。


口コミ要素をいれると監視するのも大変ですし、何かしら優劣ではないですが、おもしろ要素が必要かもです。



物でもなく、会社でもなく、人なのが難しいところですが。
自社ホームページにもスタッフを全面に出してほしいという要望も当たり前のように
聞くようになりましたし。


このサイト内での営業マンの見せ方がおもしろくなってきたら、不動産会社の自社のスタッフページにも
組み込んだりとかできるとかなると、サービスとしてもより一層おもしろいかもです。


今後の拡張に期待です。



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ヤフー、グーグル検索エンジンの統合についてあれこれ

ヤフーとグーグル（以下YとG）の検索エンジン統合の時期が迫ってまいりました。

不動産会社様においても少なからず影響はあるでしょう。


せっかく自社のホームページをヤフーで検索した時に上位表示するように頑張ってきたのに・・・　という声も一部のお客様からお聞きしています。


現在の日本における検索エンジンの利用シェアは40％がG、50％がYです。
残りの10％はマイクロソフトのBING、NTT系のGoo、楽天のinfoseekなどです。

※BING以外の2つについても実はYとGのエンジンを採用しているのです。


そうするとMSをのぞき、95％ほどの検索エンジンがGエンジンになります。
つまり、消費者が検索する検索結果がほぼ一緒になるという事です。


Yいわく、独自のコンテンツを追加していくので全く一緒にはならないといって
はいますが、表示項目の追加などがある程度で、表示順位についてはほぼ一緒である
という見方が強いです。


余談ですが、Yは他社エンジンを採用するのは今回が初ではないのです。

98年～00年は当時のGOO独自エンジンの採用

01年～04年についてはなんとGエンジンを採用していました。Gエンジン2回目の採用です。
（しかしこの当時はG自体の利用シェアが低かったので今回とはお話が違いますね。。）

05～　はYSTといわれてるアメリカY開発の独自エンジンでしたがこれが本当によくわかりま
せんでした。


で、一方、肝心の開発元のアメリカYはなんと先月末に一足先にマイクロソフトのBINGを採用
したのです。


なので最初は日本YもBING採用か？といわれてました。日本語対応の精度がよくないのでやめた
ようですが。


Yはよくわりません。。


今回はYとGの契約期間が2年らしいので、その時にMSのBINGになる可能性もあります。
今までのYの経緯をみても、また変わると思います。


さて、ややこしい事を書いていますがここで言いたいのは単純です。


Gエンジンに強いSEO対策をする事です！！！


細かい事を書くとキリがありませんので、端的にいいますと、
現在のYのYSTに比べて、Gエンジンは被リンクの数を重視しています。


弊社では不動産ホームページの制作と同時に、駅名＋賃貸　や　地位名＋不動産
などの不動産に関するキーワードを上位表示するサービスを行っています。


現在Yで上位表示、Gでは　全然ダメ　といったサイトがございましたら
ぜひご相談ください！！！


あ、あとYのスポンサードサーチとGのアドワーズ、いわゆるリスティング広告については今まで通り、別々でサービスをやるようです。これも統一か？なんていわれてましたので。

それではまた。

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HOMESの料金体系変更について

とうとうHOMESが1月から完全に問い合わせ課金に移行します。

私のお客様の仲介会社様では、現況はプラン制と問い合わせ課金を半分ずつで掲載している会社様が
多いです。
おそらく、本格移行の前に、半分やってみましょうとHOMESの営業マンが提案しているのでしょうけど。
やはり声を聞いていると、ランニングコストが読めなくなるので怖い、といっている会社様がほとんどでした。

当然フィルタリング機能は備えているかもですが、どうしても不安はぬぐえないでしょう。

特に50件以下の自社専任物がメインで少し他社物も掲載、という会社様はあまり広告費用に莫大な金額を
投下していないため、500件以上掲載している、仲介メインの会社様とくらべると、万が一の振れ幅が大きく
どうしても納得いかないという声もありました。

そういった会社様は反響数の集計などとっていない会社様も多いので。余計ですね。

おそらくですが、楽付けサービスと合わせて考えると、参入企業の増加がみこまれ、掲載件数上限もなくなる事からさらにポータルサイト側での物件重複が増えると思われます。（堅実な会社様が増えて掲載数を減らす企業様を加味したとしても）


価格帯については月間問い合わせ数に応じて課金率が変わるようです、おそらくですが一番多いのが、月間問い合わせ数16件～60件の問い合わせ課金率4％が対象の企業様が多いと思います。


お部屋探しをしている人たち、HOMESを利用する人達にはなんら変化はありませんが、
万が一の悪質ないたずらを想定して、月額コストの振れ幅をシュミレーションしておく必要はあるでしょう。

もちろんオーバーチュアやアドワーズなどのリスティング広告と同じように、金額上限、問い合わせ数上限の
設定はできるはずですので、この機会に掲載数を増やす会社様は必ずこれを設定しましょう。


この制度をうまく活用して、良質な反響を獲得していくには、自社で取材、間取り作成したデータをきちっと掲載すること、ホームズ内での会社情報コンテンツもバッチリ網羅しておくこと。でしょうか。


さらには自社ページへの誘導も考えて掲載することがさらに重要になってくるのではないでしょうか。。。

費用対効果がわかりやすいメリットはありますが、物件重複がすさまじい事になりそうです。
消費者目線でいくと、少し微妙かもしれません。


1月から請求書を見るのが少し怖いですね。。。
しっかりホームズマネージャーをチェックしましょう。


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