検索エンジン統合の進捗状況

その後、ヤフーとグーグルの統合が進んでおります。


■経過状況■
Yahooが一部（ブラウザ、地域により）など一時的にgoogleの検索エンジンの採用がございましたが、11月某日に大幅な切り替えを、確認致しました。

■検索結果について■
11月中に一部の地域や、ブラウザによっては実際の検索結果が弊社で取得している検索結果と相違がある状況がございますが、全体の割合としてはごく一部となっております。


今ではおもしろいほど検索結果が一緒です。


当社はもともとグーグルを軸にSEO対策を行っていたので、この統合の進み具合により、当社のお客様は軒並み順位が上昇しました。


繁忙期にさしかかり、ポータルサイトでの差別化ができない今のネット集客において不動産会社様のページが上位表示する事のメリットは非常に大きいです。


現在当社ではよくある、○○　賃貸　という対策ではなく、お部屋探しをしている人がどういう検索をしていて、その検索ワードをどのようにサイトにひろっていくかを常に研究しています。


検索エンジンの完全統合に伴い、より効果的な集客方法を今後も研究し続けます。




不動産ホームページのSEO対策はフォリエイジSEO

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とうとう出ました。

10月4日の賃貸住宅新聞から

いつかはどこかがやるだろうとは思っていましたが、サービスが立ち上がったようです。


それは、不動産会社のスタッフを検索するサービスです。

運営　株式会社オープンザドア
サイト名　ピッター
URL　http://www.e-pitter.com

以前からHOMESの中の１コンテンツですでにありましたが、出た時になぜ別サイトでやら
ないんだろうと疑問でした。物件探しの手法が全く違うので。。。


このサイトは既に首都圏で300名ほどの不動産会社の営業マンが登録されているようです。


11月に正式リリースようなのでまだサイトの改修などは行うでしょうが、デザインもきれいで
とても見やすいサイトになっています。


爆発的な反響はないと思いますが、ある一定の消費者層はこのサービスがうけるかもしれません。
ではどんな人達でしょうか。


本当に、人重視で、コミュニケーションが好き、人が好き、めんどくさがり
このあたりがあてはまる層にはばっちりだと思います。


自分での物件探しと、人探し、並行して住み替えの準備をする時代もくるのでしょうか。


いずれにしても反響ルートとしてはおさえておいて良いと思います！





ここから妄想です。

違った面での影響も考えられます。先日触れたグーグル不動産など、
各サービスやハードの発達、供給過多、所得水準の低下など、さまざまな要因による仲介手数料の
価値の下落について少しふれました。


でもこのサービスは仲介手数料の付加価値になりえるともとれます。
人に価値がつけば、それに対価を払うのは成立するかもしれません。


その価値を可視化するにはキャバクラやホストの№１とか指名料とかじゃないですけど、サイトの
中でそういった要素も必要になってくるでしょう、現時点ではHOMESの方が登録人数も多いで
すし。
まだ消費者目線でいくとこのサイトで人探しをするメリットが今はまだ弱い気がします。


年齢やエリア、性別などの検索はありきたりなので、カリスマ賃貸アドバイザーとか、なんかの基準で冠つけたり
、あとは顧客満足度　とかかな。


口コミ要素をいれると監視するのも大変ですし、何かしら優劣ではないですが、おもしろ要素が必要かもです。



物でもなく、会社でもなく、人なのが難しいところですが。
自社ホームページにもスタッフを全面に出してほしいという要望も当たり前のように
聞くようになりましたし。


このサイト内での営業マンの見せ方がおもしろくなってきたら、不動産会社の自社のスタッフページにも
組み込んだりとかできるとかなると、サービスとしてもより一層おもしろいかもです。


今後の拡張に期待です。



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ヤフー、グーグル検索エンジンの統合についてあれこれ

ヤフーとグーグル（以下YとG）の検索エンジン統合の時期が迫ってまいりました。

不動産会社様においても少なからず影響はあるでしょう。


せっかく自社のホームページをヤフーで検索した時に上位表示するように頑張ってきたのに・・・　という声も一部のお客様からお聞きしています。


現在の日本における検索エンジンの利用シェアは40％がG、50％がYです。
残りの10％はマイクロソフトのBING、NTT系のGoo、楽天のinfoseekなどです。

※BING以外の2つについても実はYとGのエンジンを採用しているのです。


そうするとMSをのぞき、95％ほどの検索エンジンがGエンジンになります。
つまり、消費者が検索する検索結果がほぼ一緒になるという事です。


Yいわく、独自のコンテンツを追加していくので全く一緒にはならないといって
はいますが、表示項目の追加などがある程度で、表示順位についてはほぼ一緒である
という見方が強いです。


余談ですが、Yは他社エンジンを採用するのは今回が初ではないのです。

98年～00年は当時のGOO独自エンジンの採用

01年～04年についてはなんとGエンジンを採用していました。Gエンジン2回目の採用です。
（しかしこの当時はG自体の利用シェアが低かったので今回とはお話が違いますね。。）

05～　はYSTといわれてるアメリカY開発の独自エンジンでしたがこれが本当によくわかりま
せんでした。


で、一方、肝心の開発元のアメリカYはなんと先月末に一足先にマイクロソフトのBINGを採用
したのです。


なので最初は日本YもBING採用か？といわれてました。日本語対応の精度がよくないのでやめた
ようですが。


Yはよくわりません。。


今回はYとGの契約期間が2年らしいので、その時にMSのBINGになる可能性もあります。
今までのYの経緯をみても、また変わると思います。


さて、ややこしい事を書いていますがここで言いたいのは単純です。


Gエンジンに強いSEO対策をする事です！！！


細かい事を書くとキリがありませんので、端的にいいますと、
現在のYのYSTに比べて、Gエンジンは被リンクの数を重視しています。


弊社では不動産ホームページの制作と同時に、駅名＋賃貸　や　地位名＋不動産
などの不動産に関するキーワードを上位表示するサービスを行っています。


現在Yで上位表示、Gでは　全然ダメ　といったサイトがございましたら
ぜひご相談ください！！！


あ、あとYのスポンサードサーチとGのアドワーズ、いわゆるリスティング広告については今まで通り、別々でサービスをやるようです。これも統一か？なんていわれてましたので。

それではまた。

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HOMESの料金体系変更について

とうとうHOMESが1月から完全に問い合わせ課金に移行します。

私のお客様の仲介会社様では、現況はプラン制と問い合わせ課金を半分ずつで掲載している会社様が
多いです。
おそらく、本格移行の前に、半分やってみましょうとHOMESの営業マンが提案しているのでしょうけど。
やはり声を聞いていると、ランニングコストが読めなくなるので怖い、といっている会社様がほとんどでした。

当然フィルタリング機能は備えているかもですが、どうしても不安はぬぐえないでしょう。

特に50件以下の自社専任物がメインで少し他社物も掲載、という会社様はあまり広告費用に莫大な金額を
投下していないため、500件以上掲載している、仲介メインの会社様とくらべると、万が一の振れ幅が大きく
どうしても納得いかないという声もありました。

そういった会社様は反響数の集計などとっていない会社様も多いので。余計ですね。

おそらくですが、楽付けサービスと合わせて考えると、参入企業の増加がみこまれ、掲載件数上限もなくなる事からさらにポータルサイト側での物件重複が増えると思われます。（堅実な会社様が増えて掲載数を減らす企業様を加味したとしても）


価格帯については月間問い合わせ数に応じて課金率が変わるようです、おそらくですが一番多いのが、月間問い合わせ数16件～60件の問い合わせ課金率4％が対象の企業様が多いと思います。


お部屋探しをしている人たち、HOMESを利用する人達にはなんら変化はありませんが、
万が一の悪質ないたずらを想定して、月額コストの振れ幅をシュミレーションしておく必要はあるでしょう。

もちろんオーバーチュアやアドワーズなどのリスティング広告と同じように、金額上限、問い合わせ数上限の
設定はできるはずですので、この機会に掲載数を増やす会社様は必ずこれを設定しましょう。


この制度をうまく活用して、良質な反響を獲得していくには、自社で取材、間取り作成したデータをきちっと掲載すること、ホームズ内での会社情報コンテンツもバッチリ網羅しておくこと。でしょうか。


さらには自社ページへの誘導も考えて掲載することがさらに重要になってくるのではないでしょうか。。。

費用対効果がわかりやすいメリットはありますが、物件重複がすさまじい事になりそうです。
消費者目線でいくと、少し微妙かもしれません。


1月から請求書を見るのが少し怖いですね。。。
しっかりホームズマネージャーをチェックしましょう。


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部屋探しの方法の近い未来

前回はアイパッドについて少し語りました。

その中で触れた、部屋の探し方の変革　　これについて考えてみたいと思います。

今現在、

消費者の動き、不動産会社側の集客方法としては

ポータルメイン、やっとこさ自社メディア（ブログ、SNSやツイッターなどのCGM含む）、あとはリアル（紹介、紙、看板、店など）が主体です。

なので、そこに費用を投下して、反響を獲得する。
会社によってはポータル依存をせず、自社メディアを強化し、直接反響を獲得する。

消費者の動きと、不動産会社の広告手法は連動しています。


そんな中最近、グーグルが不動産検索をグーグルマップ上で開始したのを見て、衝撃が走りました。

これは部屋探しの変革がくる予感がしたのです。

グーグルマップのキーワードに　マンション　などをいれると物件情報がでてくるのです。

つまり、ここの物件情報が充実すれば、すべて消費者が自由に部屋探しができるのです。

物件の場所がわかれば、あとは鍵だけ管理会社に借りて、部屋をみる。
その時に効率よくまわれるようなアイパッドなどで物件めぐりアプリがあったり。


こうなると、物元の会社は客付けの会社を利用せず、極論、仲介手数料という制度も崩壊しますよね笑
さすがに鍵をわたすだけで手数料はとれないですし。

現在のSUUMOやホームズなども冷や汗ものでしょう。

契約書作成代金とかになるのかな。。

もし、仲介手数料というものが存続するのであれば、相当なコンシェルジュ的な付加価値を提供できる
仲介会社でなければ成立しないでしょうし。


いずれにしても、消費者が自由に、勝手に部屋探し、内見ができる、それがスタンダードになる時代が
近い将来くるような気がしてなりません。


そうすると、仲介会社　という概念は崩壊し、物元の家主や管理会社が直接客付けを行う事になります。

さらに、そこで自社の物件を選んでもらえるようになるには、物件自体の魅力、家主の魅力、管理会社自体の魅力が必要になってきます。

と、いうことは家主、管理会社向けのビジネスがこれからのお宝市場になるのではないでしょうか。


そんな妄想がめぐった今日このごろです。


しかしヤフーのグーグル検索エンジン採用といい、グーグルはすごいです。
そこに不動産検索を提案した、もとIDUのジアースという会社もすごいですが。

ちなみにグーグルに物件情報を掲載するにはジアースが窓口なので、興味のある不動産会社様はそこに
問い合わせてみてください。現在では物件供給しているのは大手FCがほとんどですので。
まだまだ反響はとれないでしょうけど。

このジアースという会社自体はホームズやSUUMO、アドパークのようなポータルサイトとして掲載料金をとり、収益を上げていく展望ではない気がします。それだとつまらないですしね。


今後のグーグルの動き、要チェックです。

アイパッド×不動産業界

昨今、不動産業界にもアイパッドを用いたサービスなどが増えてまいりました。

賃貸住宅フェアにおいても、各サービス会社が全面的に出していたのも記憶に新しいです。

各種メディアを見ても、電子書籍元年　などという言葉も出てきたり、
すさまじい旋風をまきおこしています。

しかし実態はどうなんでしょうかね。

利用するユーザーの属性や使い方などを考えると、まだまだ浸透するには
時間がかかるのではないでしょうか。

電車の中で日常的にアイパッドで新聞を読んだりする光景はだいぶ先のように
思えます。

今現在のユーザーは購入理由として、最新のアイテムがかっこいい、
とか、アップル信者であるとか、それぐらいの人が大半を占めているんじゃないでしょうか。

本格的に端末、アプリを使いこなして、電子書籍を活用、楽しむ人はごくごく少数かと思います。

電子書籍を提供するコンテンツや書籍リーダーがまだまだ王道というものが確立されていないのも
理由としてはあるでしょうけど。

デジタルサイネージ市場も昨年とほぼ横ばいという話しですし。


そんな背景の中、不動産業界においてはたして現状大きなビジネスが生まれるかというと
そうではないと思います。

部屋探しの方法自体　が変革を迎えた時に初めてリアルなビジネスになる気がします。

もちろん現段階でそういったサービスをしていくことは企業としての広告にはなりますが。。。



不動産業界におけるITは

部屋探しの方法　これ次第で全ては変わります。



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不動産ポータルサイトの使い方

非常に暑い日々が続いています。

賃貸、売買問わず、インターネットでの集客には欠かせない
不動産ポータルサイトについて書いてみようと思います。


現在は主力ポータルがいくつかありますがそれぞれ系統が異なります。


■ポータルサイト
HOMES、ADPARK、SUUMO、ATHOME　など

■FC系ポータルサイト
CHINTAI、アパマン、センチュリー、ピタットハウス、
いい部屋ネット、ホームメイト、ミサワMRD　など

■総合系ポータルサイト
yahoo不動産、nifty、ライブドア、エキサイト、MSN、など


一口に不動産ポータルサイトといっても内容やコストなど
多種多様です。


どこをどう使うか。
これは会社のネット集客戦略として一番重要といっても過言ではありません。


まずは非常に簡単な事ですが、大前提として下記を把握しておく必要があります。

人気＝UU,PV　が多い

■人気のサイトだと、
他の仲介会社がたくさん掲載しているので重複する
物件数が多いので、大量に掲載しないと埋もれてしまう。
掲載料金が高い

■人気のないサイトだと
反響が少ない、掲載料金は安い
などすべて正反対になります


限られた広告予算で効果を出す為には様々な工夫が必要になります。

元付と仲介の割合によっても大きく変わるでしょう。

ちょっとした工夫で反響単価（反響1件あたりの金額）は向上させる事ができます。


★工夫１、勝負するエリアでの物件数、会社数などを徹底的に調査する。

たとえば人気サイトでもなぜかこのエリアには不動産会社はあるのに物件は掲載
されていない、という事があります。これはねらい目です。
その地域の1番店が掲載していないサイトを見つけるという手もあります。

サイトで重複していなければかなり有利に働きます。
なので、ライバルとなる仲介業者が　
どこのサイトに、何件、どんな物件を　掲載しているかは把握しておきましょう。


★工夫２、連携掲載数が多いサイトを選ぶ、

このサイト間での転載というのが非常に大きな鍵をにぎっています。
たとえば、ヤフー不動産ですと
アットホームに掲載すると、レインズとヤフー不動産にも掲載される。
SUUMOに掲載すると、ヤフー不動産にも掲載される。といった関連性があります。
ADPARKは転載先のサイトが非常に多いです。

★工夫３、複数のサイトを利用する

1つのサイトだけでは満足な集客は不可能です。
100件の物件を1サイトに100件掲載した場合と100件を5サイトに20件ずつ掲載する
のとどちらが効果的かというと、後者の方が効果的な可能性が非常に高いです。

かといって人気サイトばかりを選定しても膨大な広告料金になります。
なので、掲載単価の安いサイト組み合わせて利用する事も大事なポイントになります。
ホームメイトやいい部屋ネットなどは掲載単価が安い傾向にあります。

成功している会社様では物件の性質（設備や価格など）や、元付か仲介か、などに
よってもサイトの使い分けをしている会社様を多く見受けられます。

★工夫４、入力の手間を軽減する

3サイト以上に100件以上の物件をそれぞれ掲載するとなると、掲載するためのコスト・労力
ははかりしれません、仕入作業や取材、間取り作成だけでも大変な作業ですし。

現在では一度の入力で複数サイトへの掲載が可能なシステムが
いくつかあります。
商品により一括掲載できないサイトや料金体系なども異なります。
しかしこういった商品を利用して一括掲載する際の注意点があります。

それは、設備や画像などの情報がそれぞれのサイトできちっと掲載されるかという所です
それぞれのサイトの本来の掲載システムを利用した方が反響が多かった。
なんてお話はよく耳にします。

設備は得に重要です。
部屋探しをするときに必ず、検索で設備内容は利用します。
これがきちっと処理されていなければ、その時点で検索結果からはじかれるという事になります。
などなどしっかり調査する必要あります。





上記を踏まえて、

どこのサイトに、何件ずつ、いくらで、というのを決定しましょう！



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不動産ホームページにおけるSEO対策の効果

賃貸ホームページのSEO効果について
SEOのお話です。

ホームページを上位表示すればアクセスも増えて、問い合わせも増えますよ。


まぁよくある営業トークです。

弊社でもサービスとして行っており、多数の不動産ワードを上位表示しています。
私自身もよくトークとして使います。


上位表示した結果、実際どのぐらいの効果が見込めるのでしょう。


数年前ですが、調査データがあり、リスティングとSEOのクリック率の比較データが
細かい数値があるサイトを見つけたので記載してみます。（米AOL調査）

検索結果枠　　　　　　　リスティング枠
１位　２２．　９％　　　　１位　５．９１％
２位　６．４８％　　　　　２位　４．２６％
３位　４．６３％　　　　　３位　３．３１％
４位　３．３０％　　　　　４位　２．３７％
５位　２．６８％　　　　　５位　１．８３％
６位　２．２１％　　　　　６位　１．１２％
７位　１．８６％　　　　　７位　０．９５％
８位　１．６４％　　　　　８位　１．０１％
９位　１．５５％　　　　　９位　０．７１％
１０位　１．６３％　　　　１０位　０．５３％


という数値です。この数値から導き出せる答えは下記のようになります。


たとえば。


渋谷の賃貸仲介会社のホームページが　渋谷　賃貸　　というワード
で一ヶ月間１位だったとします。

渋谷　賃貸　と検索された回数は月間グーグルのみでおおよそ　
２７０００回　です。

これにヤフーの検索回数　（推定）を足すと。

５５０００回という数値になります。

※ヤフーとグーグルの利用割合が５対５だとして

ここで先ほどのSEO表示結果の１位のクリック率を掛けると、
月間の推定アクセス数が算出できます。

５５０００回×２２．９％＝約１２６００アクセス/月＝４２０アクセス/日

これだけの見込み客を渋谷の仲介会社はGETできる可能性が
あるという事です。


もちろん、これはあくまで入口ですので、ここからページの内容によって
ユーザー数、リピート率や、ページ閲覧数、問い合わせ率、来店率、成約率などの要素を経て、

最終的な　成約＝売上　という効果となるわけです。


長々といまさらのお話しを書きましたが、

流行のツィッター、SNS、ブログなどの活用の前に、おさえておくべきポイント
かと思われます。


SEM対策の基本はポータルサイト、SEO、会社ブランドの3つです。


リスティングとの違いについては今後また書いてみたいと思います。


※会社様の特徴や商圏、取り扱い物件の種類によって
効果的なワードはことなります。今回はわかりやすいワードを選択しました。



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賃貸仲介会社様におけるインターネット集客の必要性

不動産のインターネット集客という世界は
会社様の特性（店舗立地、エリア、取り扱い物件、従業員数）


などなど、いろんな要素の組み合わせによって何がベストかは
本当に会社様によってさまざまです。


例えば、駅前の路面店舗で、ターミナルエリア、そこそこきれいな店舗、

この条件が揃っていれば、正直飛び込み来店だけでもやっていける
というお話もよく耳にします。


この条件を満たしているお客様のホームページのアクセス解析
を拝見する機会があったのですが、

※ホームページはそこそこの感じです。


アクセス元の割合として、ざっくり

ポータルからのリンク　25％
その他からのリンク　　15％
キーワード検索　　　　60％

のような数値です。

驚いたのが、キーワード検索のワードの内訳を見ると

会社名を直接打ち込んでアクセスしてきている割合が
50％以上という数値でした。

それ以外は

地域名　賃貸　
駅名　賃貸
ペット可　賃貸
デザイナーズ　駅名

など様々でした。


これはまさに店舗立地や人通りの多い所に店舗があるという
ブランド力がなせる技です。

なので特にSEOに力をいれなければやっていけない、という事には
ならないとおっしゃられていました。

逆にいうと、空中店舗で、ターミナルではなく、
飛び込み来店を見込めない会社様においては、インターネット集客
に力をいれる必要性が出てきます。


ではそういった会社様は何から手をつけるべきか。



1番最初にすべき事は、

SEOでも自社ホームページの作成でもありません。


ポータルサイトの選定なのです。


もちろんHOMESやSUUMO、yahoo、アドパークなど
既にどこかしらに掲載している会社様がほとんどです。

一度見直してみてはいかがでしょう。


反響単価を上げる為の施策はたくさんあります。


そしてそこに掲載する物件選定、掲載数の選定。


これらを決める為には、徹底的に調べる。

という事が必要になってきます。





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